3분기 서울 상업용 부동산 거래액 20%↑…대형 오피스가 견인

금리 상승에도 호텔 전환·사옥 확보 목적 거래 잇따라…거래건수는 감소

올해 누적 거래액은 21% 감소…우량 자산 중심 선별 투자

[연합뉴스 자료사진]

(서울=연합뉴스) 정회인 기자 = 금리 상승으로 부동산 투자 여건이 악화한 상황에서도 올해 3분기 서울 상업용 부동산 거래액은 전 분기보다 20% 증가한 것으로 나타났다.

다만 거래 건수는 줄고, 올해 누적 거래액도 지난해보다 감소해 시장 전반의 회복보다는 호텔 전환이나 사옥 확보 등 투자 목적이 뚜렷한 우량 자산 거래가 전체 거래액을 끌어올린 것으로 분석된다.

2일 투자은행(IB) 및 상업용 부동산 업계에 따르면 3분기 서울 상업용 부동산 거래액은 약 5조3천억원으로 전 분기보다 20% 증가했지만, 거래 건수는 27건으로 전 분기보다 2건 감소했다.

거래 건수 감소에도 대형 자산의 매매가 성사되면서 전체 거래액이 늘어난 것이다.

1∼3분기 누적 거래액도 약 14조6천억원으로 지난해 같은 기간보다 21% 줄었다.

한국은행 금융통화위원회가 지난 7월과 8월 두 차례 연속 기준금리를 인상한 데 이어, 국고채 10년물 금리도 추가 인상 기대 등을 반영해 약 4.6%를 돌파하면서 자금 조달 부담이 커진 영향으로 풀이된다.

이런 상황에서도 오피스 거래는 비교적 활발했다.

3분기 오피스 거래액은 약 4조6천억원으로 전체 상업용 부동산 거래액의 87%를 차지했다. 이는 전 분기보다 51% 증가했지만, 지난해 같은 기간보다는 44% 감소한 수준이다.

특히 이번 분기에는 기존 건물의 용도를 바꿔 가치를 높이거나 기업이 직접 사용할 공간을 확보하는 거래가 두드러졌다.

대표적으로 이지스자산운용은 동대문 두산타워를 약 8천971억원에 인수해 건물 일부를 호텔로 전환하는 복합시설 리모델링을 추진하고 있다.

코람코자산운용도 케이스퀘어 홍대를 1천500억원에 인수한 뒤 파라다이스그룹과 함께 호텔로 용도를 변경할 계획이다.

두 거래 모두 기존 오피스의 임대수익에만 의존하기보다 늘어나는 관광 수요를 활용해 자산 가치를 높이려는 전략이라는 공통점이 있다.

기업이 직접 사용할 건물을 확보하거나 기존 사옥을 매각한 뒤 계속 임차하는 거래도 이어졌다.

한화갤러리아[452260]는 서울 중구 순화빌딩을 2천135억원에 매입해 사옥으로 사용할 예정이며, 신한카드는 파인에비뉴 A동을 8천억원에 매각하면서 지분을 재투자하고 임차인으로 남기로 했다.

아성다이소도 신한은행으로부터 명동 신한 익스페이스를 1천280억원에 매입했으며, 매도자인 신한은행은 건물 일부를 계속 임차해 사용할 예정이다.

이처럼 자산 활용 계획이 구체적인 거래가 이어지는 가운데 외국계 자본이 참여한 대형 거래도 마무리됐다.

페트라빌자산운용은 홍콩계 부동산 투자회사 거캐피탈과 함께 서울 도심의 씨티센터타워를 약 2천930억원에 인수했다.

해당 건물은 2024년 말 매각을 추진한 이후 우선협상대상자가 교체되는 등 난항을 겪었지만, 약 2년 만에 새 주인을 찾았다.

반면 물류센터 시장에서는 거래 부진이 이어졌다.

3분기 수도권 물류센터 거래는 삼성SRA자산운용이 인수한 켄달스퀘어 평택로지스틱스파크 1건(3천430억원)에 그쳤다. 올해 누적 거래액도 약 1조4천억원으로 지난해 같은 기간보다 46% 감소했다.

해당 물류센터는 SSG와 쿠팡 등을 임차인으로 확보한 대형 상온 시설로, 물류센터 시장에서도 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 우량 자산에 투자가 집중되는 모습이다.

삼성SRA자산운용은 국민연금 출자금을 기반으로 조성한 약 4천억원 규모의 펀드를 통해 해당 자산을 인수했다.

호텔과 리테일 시장에서는 외국인 관광객이 몰리는 핵심 상권을 중심으로 거래가 이뤄졌다.

이지스밸류리츠는 명동의 청휘빌딩을 약 1천627억원에 인수해 호텔 중심으로 재개발할 계획이며, CJ올리브영은 올리브영N 성수 인근의 약 200평 부지를 541억원에 낙찰받아 성수 상권 내 거점을 추가로 확보했다.

업계에서는 연말까지 금리 부담이 이어지는 만큼 부동산 투자자들이 자산의 입지와 임차 안정성, 개발 가능성 등을 더욱 까다롭게 따질 것으로 보고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 김수경 이사는 "금리 상승으로 투자 시장 전반이 신중해졌지만, 자산 용도 전환이나 사옥 확보 같은 목적이 분명한 거래는 오히려 활발하게 이어지고 있다"며 "앞으로는 어떤 방식으로 자산 가치를 높일 수 있는지가 거래 성사의 핵심 요인이 될 것"이라고 말했다.

hihello@yna.co.kr