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더팩트
[용적률 상향의 명암①] 공급 늘고 분담금 줄까
제3종 일반주거지역 용적률 최대 360% 적용
용적률 완화시 서울시 공급물량 4.3만가구↑
[더팩트ㅣ이재성 기자] 최근 민간 정비사업 용적률 완화 논의에 도심 주택 공급 확대 기대감이 커지고 있다. 관련 법 개정안이 연내 처리되면 정비사업 사업성이 개선되고 주택 공급도 늘어날 전망이다.
29일 업계에 따르면 더불어민주당과 국토교통부는 전날 당정협의회에서 국회 본회의에 계류 중인 '도시 및 주거환경정비법 개정안'에 민간 정비사업 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 허용하는 내용을 담아 연내 처리하기로 협의했다.
이번 당정협의에서는 민간 정비사업에 용적률 완화를 적용해 수도권 주택 공급을 확대하는 방안이 논의됐다. 현재 국회 본회의에 계류 중인 도시 및 주거환경정비법 개정안은 공공 재개발 사업 시행자에게만 법적 상한 용적률의 1.3배까지 건축을 허용하는 내용을 담고 있다. 이로인해 민간 정비사업 용적률 완화 방안을 두고 여야 간 이견이 이어졌다. 국민의힘은 민간에도 공공과 같은 1.3배를 적용해야 한다고 주장했고, 더불어민주당은 1.2배를 허용하는 절충안을 제시했다.
양측이 합의에 이르지 못하자 더불어민주당은 법안 처리를 서두르겠다는 입장을 밝혔다. 국회 국토교통위원회 민주당 간사인 복기왕 의원은 지난 28일 국민의힘에 민간 정비사업 용적률 수정안을 제안했지만 답변을 받지 못했다며 법안을 최대한 신속하게 처리하겠다고 전했다.
개정안이 시행되면 제2종 일반주거지역의 용적률은 기존 250%에서 최대 300%로, 제3종 일반주거지역은 300%에서 최대 360%로 높아질 수 있다. 같은 부지에 더 많은 주택을 지을 수 있게 되는 만큼 정비사업의 사업성이 개선되고 주택 공급도 늘어날 수 있게 된다.
서울시도 용적률 상향에 따른 공급 확대 효과에 주목하고 있다. 서울시는 2031년까지 주택 31만가구 착공을 목표로 하고 있으며, 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배까지 높아지면 추가 공급 효과는 약 4만3000가구로 추산했다. 이에 따라 기존 순증 물량이 8만7000가구에서 총 13만가구 수준으로 늘어날 수 있다고 내다 봤다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 용적률 완화가 정비사업의 사업성을 높이는 데 도움이 될 것으로 봤다. 그는 "민간 정비사업 용적률이 1.2배 늘면 강북의 노후 아파트와 재개발 지역 중에서도 추가 분양 수익으로 사업성이 개선되는 곳이 나올 것"이라며 "특히 기존 용적률이 높은 중층 아파트 단지와 강북권 노후 주거지의 사업 추진 여건이 개선될 수 있다"고 전했다.
늘어난 용적률이 실제 사업성 개선으로 이어지려면 추가 임대주택 배분 방식이 중요하다는 의견도 나온다.
신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "현행처럼 초과 용적률의 50% 이상을 임대주택으로 내놓는 구조에 60㎡ 이하 소형 제한까지 걸리면, 공사비와 층수만 올라가고 조합에 남는 게 없어 용적률 완화의 실익은 사라진다"고 전했다.
이어 "임대주택 의무비율을 사업성과 연동해 차등하는 방식이 필요하다"며 "추정비례율 100% 이하인 저사업장 구역은 초과 용적률의 임대 의무를 10~20%까지 낮추고 사업성이 양호한 구역은 현행을 유지하는 방식이 필요하다"고 덧붙였다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 정비사업을 통한 주택 공급 확대가 장기적으로 집값 안정에 기여할 수 있다고 봤다. 다만 정비사업이 활성화되면 이주 수요가 일시에 늘어 단기적으로 전세난이 심화할 수 있기 때문에 이에 대한 대책도 필요하다고 설명했다.
주택 공급이 늘어나는 만큼 기반시설 확충도 함께 검토해야 한다는 지적도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "용적률이 높아지면 거주 가구와 주민이 늘어나는 만큼 인프라 수요도 증가한다"며 "주택 공급 확대와 함께 인프라 확충 논의도 병행해야 한다"고 말했다.
