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[용적률 상향의 명암②] 실제 사업성·고밀개발 부담은?
강남3구·용산 제외, 소형주택 제한 등 적용 조건 변수
기반시설 확충·임대 비율 조정도 과제…공급 효과 관건
[더팩트 | 공미나 기자] 민간 재개발·재건축의 용적률 상향이 추진되는 가운데 지역별 적용 기준과 고밀개발에 따른 부담도 함께 검토해야 할 과제로 떠오르고 있다. 일부 지역이 완화 대상에서 제외되거나 추가 용적률의 활용이 제한되면 사업장별로 정책 효과가 달라질 수 있기 때문이다. 주택 수 증가에 따른 기반시설 확충과 임대주택 확보 의무 등도 고려해야 할 부분이다.
29일 정치권과 정비업계에 따르면 정부와 더불어민주당은 전날 당정협의에서 공공 정비사업 용적률을 법적상한의 1.3배까지 높이고, 민간 정비사업 용적률도 1.2배까지 상향하는 방향으로 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 개정안의 연내 처리를 추진하기로 했다.
현재 국회 본회의에 계류 중인 개정안은 공공재개발의 법적상한 용적률을 1.3배까지 높이는 내용을 담고 있다. 다만 민간 정비사업에 대한 완화 수준을 두고는 여야의 입장이 엇갈려 왔다. 민주당은 민간 재개발·재건축에 법적상한 용적률의 1.2배를 허용하는 방안을 제시한 반면, 국민의힘은 공공재개발과 동일한 1.3배 적용을 요구하면서 법안 처리가 지연됐다.
용적률 상향과 함께 주목되는 것은 적용 대상과 조건이다. 앞서 민주당이 국민의힘에 제시한 절충안에는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 적용 대상에서 제외하고, 추가로 확보한 용적률은 전용면적 60㎡ 이하 소형주택 건설에만 활용하도록 하는 내용이 포함된 것으로 알려졌다.
강남3구와 용산구를 적용하지 않는 데에는 상대적으로 사업성이 양호한 지역보다 정비사업 추진에 어려움을 겪는 지역에 혜택을 집중하려는 취지로 풀이된다. 다만 행정구역을 기준으로 적용 대상을 일률적으로 구분하는 방식이 개별 사업장의 여건을 충분히 반영할 수 있는지는 별개의 문제다. 같은 자치구라도 기존 용적률과 주택가격, 사업 추진 상황 등이 다르기 때문이다.
추가 용적률을 전용 60㎡ 이하 소형주택 건설에만 활용하도록 하는 조건도 논의 대상이다. 소형주택 공급을 늘리면 1~2인 가구의 주거 수요에 대응하고 공급 가구 수를 확대할 수 있다는 장점이 있다. 반면 지역별 수요와 조합원들의 희망 평형 등을 고려해 주택 규모를 구성하는 데는 제약이 생길 수 있다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 "주택 규모는 시장에 맡겨야 한다"며 "조합원과 입주민의 의사를 반영해 주택을 지어야지 법으로 강제해서는 안 된다"고 말했다.
법적상한 용적률 상향이 실제 사업성 개선으로 이어질 수 있도록 추가 규제를 함께 살펴야 한다는 의견도 있다. 용적률을 높이더라도 임대주택 확보와 기부채납 등에 따른 부담이 커지면 조합이 일반분양 등에 활용할 수 있는 면적은 상향 폭만큼 늘어나지 않을 수 있기 때문이다.
서울시도 그간 민간 정비사업의 법적상한 용적률을 1.2배까지 높이는 방안과 함께 임대주택 의무비율 완화 등을 건의해왔다. 용적률을 높여 전체 주택공급 규모를 확대하면 임대주택 확보 비율을 조정하더라도 공공주택 물량을 유지하면서 민간 사업성도 개선할 수 있다는 구상이다.
고 교수는 "용적률을 높여주더라도 기부채납을 과도하게 요구하면 조합원들이 체감하는 실질 용적률은 줄어들 수 있다"며 "법적상한 용적률 상향과 사업성 개선이 함께 가야 한다"고 말했다.
고밀개발에 따른 기반시설 부담도 남아 있다. 같은 부지에 더 많은 주택이 들어서면 거주 인구가 늘어나면서 도로와 대중교통, 학교 등 기존 시설에 대한 수요가 증가할 수 있다. 특히 기반시설이 부족한 지역에서는 용적률 상향과 함께 교통·교육시설 등의 수용 여력을 검토해야 한다.
복기왕 더불어민주당 의원은 지난 28일 민간 정비사업의 용적률을 1.3배까지 높이는 방안과 관련해 서울시에서도 교통 문제 등을 우려하는 입장을 전달했다고 설명했다.
